不動産一口メモ　一覧へ

その１０

｢実測」と｢公簿」

　不動産取引のときに大事な「土地の面積」には「実測」と「公簿」の２種類があります。これが不思議なことに、同じ土地なのに違う面積のことが多いのです。公簿というのは、法務局に備え付けの「不動産登記情報記載の面積」でして、いわゆるお役所に届けられている面積です。
　これは、古くは明治の初めに土地の台帳を作ったときの測量に始まりますが、これが測量器具の精度の粗さもあってわりと小さめに（当然税金の算出対象ですからその当時の人の心情もわからなくもない）小さめにと計られている傾向にあります。
　 その後、土地を分けたり（分筆）くっつけたり（合筆）、単位が坪から�uに変わったりとしているわけで、実際に測った「実測」とは違う面積になっていることが多いわけです。普通、町家などの小規模な宅地取引の場合、公簿による取引が多いようですが、大まかな寸法（間口や奥行き）や隣地との境界線を確認しておくことは必要でしょう。少しの面積の違いが、マチナカでは大きな金額に換算されますから。
　 それにしても、土地自身はお金ほしいと言っているわけではなく、人間が勝手に金額換算をして多い、少ないと揉め事になったりするのですから、土地自身はえらい迷惑？な話かもしれません。

（06.11.5）

その９	権利書がなくなりました

　2005年の１１月より、京都地方法務局エリアも登記法の大改正により、登記システムが変わり、今まで使われていた権利書（登記済証）が廃止になりました。これは政府のイー・ジャパン（e-Japan）計画の一環として行われたもので、日本が世界最先端のIT国家となることを目指した政策の一つです。
　 今までの紙媒体による申請からインターネットによる申請に改正されたため、権利書がなくなったのです。それでは購入時にもらった権利書が使えなくなるのかと言いますと、それは今まで通り売却時に必要ですが、１１月以降所有権移転した物件は、権利書の代わりに１１ケタの識別情報がもらえます。この識別情報が売却時には必要な情報となります。但し、昨年の３月からこのシステムを日本で最初に行った、埼玉県の上尾市の例から見ましても、政府の思惑通りにはいかないようです。なぜなら上尾市のインターネットでの申請は今までにたった４件しかなかったからです。ドウスルノ？

その８

賃貸借の保証人

　家を借りるときに、賃貸借契約を結びますが、その時に必ずといっていいほど連帯保証人をつけなければなりません。借りる本人もそうですが、収入と家賃のバランスが大切で、一般には、年間の賃料総額が年収の３０％以内になっているのがよい、とされています。
月額１０万の家賃を借りるには年収４００万以上が必要ということです。連帯保証人の審査も同様の基準でされるようです。これらは、住宅ローンを組む場合の年間返済額の基準とほぼ同じといえます。限度いっぱいっぱいで借りて、その後で収入が半分になったときは、悲惨です。食うものを我慢してでも家賃を払い続けるか、それとも食欲に負けて・・・。
考えないでおこう！

その７

定期借家契約

　２０００年３月１日にできた新しい制度で、貸主・借主の合意により自由に契約期間等が決められ、その期間が満了したら契約が終了する建物の賃貸借制度です。以前ですと、例えば２年ごとに契約を更新するというような形が一般的でしたが、定期借家契約ですと、期間５年と決めれば、５年たてば契約は終了して更新はありません。（但し、貸主が望めば更に貸せるのですが、その時も一から契約をし直すことになります。）
　空いている町家があるのだけれど、貸してしまったらいろいろ問題が出そうで・・・、とお思いの方も、この契約ですと、確実に期間がくれば賃借人は出て行きますし、立退き料等の心配もありません。貸す側も借りる側も計画的に考えることが必要な契約です。私なぞ、１週間先の計画も立てられないのに、５年先、５歳年をとっている以外にどんな変化があるのか、皆目検討がつきません。将来のことを今決めるのが計画というものでしょうが、全く無計画な人生で・・・。反省！

その６	私道は固定資産税がかかるの？

　　私道は道路ですから、固定資産税はかかりません。しかし、宅地と一体になっている私道については、区役所の固定資産税課に申告（事実の確認申告書）しないと減額してくれません。窓口で私道の減額の用紙を取り寄せ、私道の面積を記入して申告すれば、翌年から固定資産税は安くなります。情報センターのある前の道は、元々、廣野了頓というお茶人の屋敷の中の、北門から南門までを近所の人の通行のために便宜的に通ってもらった道なので、屋敷の中の通路ではありますが、道ですよね。現代にこんなのがあれば、やっぱり固定資産税はかからない？